LAS BASES DEL REMATE EN LA SENTENCIA DE REMATE
Las bases del remate constituyen una resolución judicial de carácter preparatorio, que fija las condiciones mínimas y necesarias para llevar a cabo la subasta pública de los bienes embargados. Si bien es una resolución interlocutoria, no admite recurso de apelación, salvo en casos excepcionales (por ejemplo, cuando infringe derechos sustanciales o es dictada con infracción de normas constitucionales). Su finalidad es asegurar que el remate sea eficaz, transparente y económicamente provechoso para el acreedor.
Regla del pago al contado (Art. 491 inciso 1º CPC)
La norma establece que, por regla general, el precio del remate debe pagarse de contado, es decir, de forma inmediata y completa una vez adjudicado el bien. Esta exigencia responde a la naturaleza ejecutiva del procedimiento: el juicio ejecutivo tiene como finalidad la satisfacción rápida y efectiva del crédito del ejecutante.
Fijación de las condiciones por el ejecutante (Art. 491 inciso 2º CPC)
El inciso 2º establece que corresponde al ejecutante (es decir, el acreedor que promueve el juicio ejecutivo) proponer las condiciones del remate, más allá de la regla del pago al contado. Estas condiciones pueden incluir:
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El precio mínimo de la subasta (2/3 del valor de tasación).
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El lugar y hora del remate.
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La designación del martillero o ministro de fe.
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La forma de rendir garantía para hacer postura.
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El modo de publicación de los avisos.
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La eventual purga de hipotecas o gravámenes.
La ley presume que es el ejecutante quien tiene mayor interés en la enajenación del bien para satisfacer su crédito, por lo que le otorga la iniciativa.
Sin embargo, el ejecutante no puede imponer unilateralmente las condiciones. El tribunal debe dictar resolución con citación del ejecutado, lo que significa que este debe ser notificado y puede oponerse dentro del plazo legal (generalmente 3 días).
Esta exigencia busca proteger el derecho de defensa del deudor, quien podría verse afectado por condiciones desproporcionadas, como un precio mínimo demasiado bajo, plazos desfavorables o condiciones que perjudiquen la publicidad del remate.
No se admitirá una oferta o postura inferior a dos tercios del valor de tasación del bien rematado, salvo que exista un convenio expreso entre las partes para permitirlo (493).
Individualización del bien raíz (sentencias)
Otro de los requisitos esenciales (y que se olvida de mencionar) es la individualización del bien raíz.
Tal como señala el fallo de la Corte de Apelaciones de Valdivia (10-11-2010, Rol 27013)
"...el acta de remate que individualiza la misma inscripción de la propiedad indicada en las bases del remate (...) no ha incurrido en vicio alguno que la haga anulable..."
De esta manera, la jurisprudencia confirma que la correcta individualización del bien raíz —es decir, la descripción completa del inmueble, su número de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, ubicación, rol, y en su caso, los linderos y deslindes— es un requisito esencial de las bases del remate, conforme también al artículo 489 del Código de Procedimiento Civil.
Cláusulas que debe contener las bases del remate
Debe señalarse con precisión qué bien será subastado.
Esto incluye:
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Dirección completa
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Rol de avalúo fiscal
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Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)
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Linderos y deslindes
Esto garantiza la identificación clara del bien, tanto para los interesados como para el tribunal. Su omisión o imprecisión puede generar nulidad del remate.
Si se permite pagar en cuotas, deben fijarse garantías reales o personales (vale vista, hipoteca, fianza, etc.) para asegurar el cumplimiento del saldo del precio.
Debe indicarse con claridad cuándo y cómo se entregará el bien adjudicado.
Esto puede estar sujeto a plazos judiciales o condiciones específicas (por ejemplo, el lanzamiento del actual ocupante).
Debe indicarse si el bien tiene deudas de contribuciones, gastos comunes, cuentas de servicios o gravámenes, y quién asumirá el pago.
Generalmente, se deja establecido que el adjudicatario deberá hacerse cargo de ellos, salvo pacto en contrario.
Desacuerdo en las bases del remate
Los 2/3 de la tasación (493 CPC)
Cuando en el juicio ejecutivo no existe acuerdo entre el ejecutante (acreedor) y el ejecutado (deudor) sobre las condiciones del remate, es el tribunal quien debe fijarlas de oficio. Esta facultad se encuentra regulada principalmente en los artículos 490 a 494 del CPC, y su ejercicio no es discrecional, ya que el juez debe respetar ciertas limitaciones legales obligatorias que aseguran la legalidad y equidad del procedimiento.
El precio base para iniciar el remate no puede ser inferior a 2/3 del valor de tasación judicial del bien.
Ejemplo práctico
Si un inmueble fue tasado judicialmente en $90.000.000, entonces:
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Precio mínimo de postura: $60.000.000 (2/3 del valor de tasación).
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No se puede rematar por menos, a menos que ambas partes acuerden expresamente permitirlo (por escrito y de forma formal en el proceso).
Si se acepta una postura por menos de 2/3 sin acuerdo de las partes, el remate será viciado y puede ser anulado, ya que se infringe una norma de orden público procesal.
Caución del postor
Todo interesado en participar en el remate debe rendir una garantía o caución, que cumple dos funciones:
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Asegurar la seriedad de la oferta, evitando postores ficticios.
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Respaldar el cumplimiento del precio adjudicado si el postor resulta adjudicatario.
Esta caución:
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Debe ser suficiente y será calificada por el tribunal, quien decide sin posibilidad de apelación (decisión sin ulterior recurso).
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Debe equivaler al 10% del valor del bien rematado, conforme a la práctica judicial y a lo que dictan las bases del remate.
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Subsiste hasta que:
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Se otorgue la escritura pública de compraventa, o
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Se deposite el precio (o la parte que deba pagarse al contado).
En ese caso:
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Se hace efectiva la caución, es decir, se pierde la garantía rendida por el postor.
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El dinero de la garantía se distribuye así:
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50% se abona al crédito del ejecutante.
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50% queda a beneficio de la Junta de Servicios Judiciales.
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Se deducen previamente los gastos del remate.
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Esta sanción tiene un carácter disciplinario y resarcitorio, y busca:
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Indemnizar al ejecutante por el fracaso del remate.
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Disuadir a postores irresponsables.
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Evitar dilaciones indebidas en el cumplimiento del juicio ejecutivo.
En cuanto a las apelaciones, el artículo establece que las del adjudicatario (subastador) que impugne el remate solo se conceden en el efecto devolutivo, lo que significa que:
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El remate no se suspende, aunque el adjudicatario recurra.
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El proceso de ejecución continúa, y la venta se puede perfeccionar mientras se resuelve el recurso.
Así, se protege tanto al acreedor como al sistema judicial, garantizando que los remates se celebren con responsabilidad y con resultados efectivos.
Ejemplo de bases del remate
1. Objeto del Remate:
Se subastará el inmueble ubicado en Av. Ejemplo N° 456, comuna de Ñuñoa, inscrito a fojas 1234, número 5678 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, año 2019.
2. Día, Hora y Lugar:
El remate se realizará el 25 de agosto de 2025, a las 12:00 horas, en la Secretaría del Tribunal.
3. Mínimo para las Posturas:
$80.000.000, equivalente a las dos terceras partes de la tasación pericial del inmueble.
4. Garantía para Participar:
Los postores deberán rendir una garantía equivalente al 10% del mínimo, mediante vale vista a la orden del tribunal.
5. Forma de Pago:
El adjudicatario deberá pagar el precio al contado dentro de 5 días hábiles desde el remate. Si no lo hace, se aplicará lo dispuesto en el artículo 494 del Código de Procedimiento Civil.
6. Gastos del Remate:
Serán de cargo del adjudicatario todos los gastos de escritura, inscripción y tributos.
7. Estado del Bien:
El inmueble se remata en el estado jurídico y material en que se encuentra. Es responsabilidad del postor verificar sus condiciones.
8. Publicidad:
El remate será anunciado mediante publicaciones en un diario de circulación local, con al menos 20 días de anticipación al remate.
9. Martillero Público:
Dirigirá el remate el martillero público don Juan Ejemplar.
10. Aprobación de las Bases:
Estas bases fueron aprobadas por resolución del tribunal con fecha 10 de julio de 2025.
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