Purga de las hipotecas

Purga de las hipotecas

La purga de hipotecas es el procedimiento por el cual, una vez rematado un bien raíz en un juicio ejecutivo, se extinguen las hipotecas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre el inmueble, salvo ciertas excepciones, permitiendo al adjudicatario recibir el bien libre de dichos gravámenes.

Requisitos para que opere la purga

1. Venta del inmueble en pública subasta ordenada judicialmente
   – El bien raíz debe ser rematado dentro de un procedimiento judicial.

2. Citación personal de los acreedores hipotecarios inscritos
   

   – Todos los acreedores hipotecarios que figuren inscritos en el Conservador de Bienes Raíces deben haber sido citados personalmente, dentro del término legal de emplazamiento, conforme al artículo 2428 del Código Civil.

3. Que haya transcurrido el término de emplazamiento antes de la subasta
   

   – La subasta solo puede realizarse una vez que ha vencido el plazo legal de emplazamiento desde que los acreedores hipotecarios fueron citados, lo cual les da oportunidad de ejercer sus derechos (como oponerse, exigir pago o conservar su hipoteca si su crédito no está devengado).

Citación a los acreedores hipotecarios

Sabemos, entonces, que esto solo debe suceder solo si es que existe un inmueble que está gravado con una o más hipotecas. Para eso se debe pedir la formalidad de citar a los acreedores hipotecarios. 

En efecto, para que el adjudicatario en pública subasta (remate judicial) adquiera el bien libre de hipotecas anteriores (purga de hipotecas), es obligatorio citar personalmente a todos los acreedores hipotecarios inscritos sobre el bien.

Esta obligación está consagrada expresamente en el artículo 2428 del Código Civil, que establece que, si bien la hipoteca otorga al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada sin importar quién la posea ni a qué título, esta facultad no podrá ejercerse contra un tercero que haya adquirido el inmueble en una subasta pública ordenada por el juez, siempre y cuando dicha subasta se haya efectuado con citación personal, en el término de emplazamiento, de todos los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre el mismo bien. 

La citación debe realizarse de forma personal o en su caso por el mecanismo subsidiario previsto en los artículos 40 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y dentro del plazo legal del emplazamiento del juicio ordinario. Esta exigencia no puede relajarse ni sustituirse por una notificación por el estado diario, ya que la falta de citación válida impide que opere la purga respecto del acreedor omitido.

En consecuencia, si un acreedor hipotecario no es citado conforme a las exigencias legales, su hipoteca subsiste, y el adjudicatario del bien puede verse enfrentado a una ejecución posterior en su contra.

Ejemplo práctico: Citación a acreedores hipotecarios

Supongamos que Pedro mantiene una deuda impaga con el Banco Alfa, garantizada con una hipoteca inscrita sobre su casa ubicada en la comuna de Ñuñoa. Debido al no pago del crédito, el Banco Alfa inicia un juicio ejecutivo en el 8° Juzgado Civil de Santiago, solicitando el embargo y posterior remate del inmueble hipotecado. El tribunal accede y se fija fecha para el remate judicial de la propiedad. Hasta aquí, el Banco Alfa es el acreedor ejecutante.

Sin embargo, al revisar el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, se constata que existen otros dos acreedores hipotecarios inscritos sobre el mismo bien raíz: el Banco Beta y una cooperativa de ahorro llamada CoopSur, quienes tienen hipotecas de segundo y tercer grado, respectivamente. Para que el adjudicatario que eventualmente compre el inmueble en el remate pueda solicitar la purga de estas hipotecas (y adquirir el bien libre de ellas), es imprescindible que el tribunal ordene citar personalmente a estos dos acreedores hipotecarios. 

La citación debe realizarse por medio de un receptor judicial, quien deberá ubicar a los representantes legales del Banco Beta y de CoopSur, y practicarles la notificación personal o subsidiaria (en caso de no encontrarlos en el domicilio). Esta notificación debe efectuarse dentro del término de emplazamiento del juicio ordinario contados desde la notificación, más los días de aumento por distancia si procediera.

Una vez notificados ambos acreedores, se lleva a cabo el remate, y Juan, un particular, se adjudica el bien ofreciendo el precio más alto. Juan deposita íntegramente el precio del remate en la cuenta del tribunal. En este momento, Juan —amparado por el artículo 492 del CPC— solicita formalmente al tribunal que ordene la purga de las hipotecas inscritas con anterioridad a su adquisición. Como se cumplió el requisito de citación personal y en plazo legal a los otros acreedores hipotecarios, el tribunal acoge la solicitud y dicta resolución ordenando la purga de las hipotecas del Banco Beta y CoopSur. Esta resolución se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces junto con la adjudicación, de modo que Juan pasa a ser dueño del inmueble libre de todas las hipotecas anteriores, aunque estas existieran e incluso fueran de mayor monto que el precio del remate.

Por el contrario, si CoopSur no hubiese sido citado personalmente en tiempo y forma, su hipoteca no se habría purgado, y Juan habría adquirido el inmueble afecto a esa hipoteca, lo que permitiría a CoopSur perseguir el bien hipotecado aun en manos de Juan.

Caso de los acreedores de grado posterior

Imagina que un banco tiene una hipoteca de segundo grado sobre una casa, y decide ejecutar y rematar esa casa porque el dueño no pagó la deuda. Pero esa misma casa también tiene una hipoteca anterior (de primer grado), a favor de otro banco. Como es obligatorio, el banco que ejecuta debe citar personalmente al banco que tiene la hipoteca de primer grado.

Cuando eso ocurre, el banco con la hipoteca preferente (de primer grado) tiene dos opciones:

1. Pedir que le paguen con el precio del remate, según el orden legal (es decir, primero se paga al banco de primer grado, y si sobra, al de segundo grado),
   o

2. Guardar su hipoteca sobre la casa, es decir, no cobrar ahora, y esperar a que llegue el momento en que su deuda se haga exigible (por ejemplo, si el crédito aún no vence), para luego ejecutarla por separado.

Pero si ese banco de primer grado no dice nada dentro del plazo legal (el plazo de emplazamiento), la ley asume que quiere que le paguen con el precio del remate. Es decir, pierde la opción de guardar la hipoteca para más adelante.

Ahora bien, si el dueño de la casa está en quiebra o en un proceso de reorganización, no se aplica este procedimiento normal, sino que se sigue lo que dice la ley de insolvencia (artículo 2477 del Código Civil).

Finalmente, si hay dudas o desacuerdos entre los acreedores sobre estas decisiones, el juez llama a audiencias orales, donde se escucha a todos los que quieran intervenir.