Opciones del ejecutante sin postores

 ¿Qué ocurre si no hay postores en el remate? Opciones del acreedor en el juicio ejecutivo chileno

Cuando se llega a la etapa de remate en un juicio ejecutivo, el objetivo principal es liquidar los bienes embargados del deudor para satisfacer la deuda. Sin embargo, no siempre el mercado responde. En algunos casos, no se presentan postores al acto de remate, lo que abre una serie de alternativas al acreedor que la ley regula con precisión. A continuación, te explicamos qué puede hacer el ejecutante en este escenario, según lo dispuesto en los artículos 499 al 502 del Código de Procedimiento Civil chileno.

Primera subasta sin postores: artículo 499

Si no se presentan postores en el día del remate, el acreedor puede optar entre dos caminos:

1. Solicitar la adjudicación de los bienes por los dos tercios de su tasación.

2. Pedir que el tribunal reduzca prudencialmente el avalúo, hasta un máximo de un tercio del valor originalmente aprobado.

Esto permite al acreedor tomar control de los bienes embargados a menor costo, o bien facilitar la venta posterior mediante una tasación más baja.

Segunda subasta sin postores: artículo 500

Si se optó por la rebaja del avalúo y aún así no se presentan postores en el segundo remate, el acreedor tiene tres nuevas alternativas:

1. Adjudicarse los bienes por los dos tercios del nuevo avalúo.

2. Solicitar una tercera subasta, en la que el tribunal fijará el precio base libremente.

3. Pedir la entrega de los bienes en prenda pretoria, esto es, para su administración temporal con cargo al pago del crédito.

Cabe señalar que si la deuda está expresada en moneda extranjera, el ejecutante deberá previamente liquidar su crédito en moneda nacional, al tipo de cambio certificado por un banco de la plaza, para poder adjudicarse los bienes.

Oposición del deudor: artículo 501

Si el acreedor elige la prenda pretoria, el deudor aún tiene una última carta: puede solicitar un nuevo remate, el cual se realizará sin mínimo para las posturas, lo que puede favorecer la venta y evitar la adjudicación o administración forzada por parte del acreedor.

Reglas para los nuevos remates: artículo 502

Los remates subsiguientes deben regirse por las reglas del artículo 489, pero con una particularidad: los plazos para los avisos se reducen a la mitad, salvo que hayan pasado más de tres meses desde la última subasta fallida, en cuyo caso se mantienen los plazos normales.

Ejemplo práctico: Remate sin postores

Caso:
Un banco (Acreedor ejecutante) demanda a un deudor para cobrar un crédito impago de $50.000.000.

El inmueble tiene las siguientes características:

El inmueble se encuentra en una zona urbana de clase media, con buena conectividad, acceso a transporte público, colegios y centros comerciales. Esto aumenta su valor de mercado, en comparación con propiedades similares en zonas rurales o aisladas.

El inmueble corresponde a una vivienda de un piso, con 3 dormitorios y 2 baños, en un terreno de 250 m² y una construcción de 90 m². Cuenta con servicios básicos (agua, luz, alcantarillado), y una estructura en buen estado de conservación.

El avalúo fiscal vigente (informado por el Servicio de Impuestos Internos, SII) es de aproximadamente $45.000.000, lo que sirve como base referencial, aunque no es vinculante. La tasación judicial suele considerar un valor cercano, pero ajustado al mercado.

El tribunal designó un perito tasador que visitó el inmueble, analizó precios de venta de propiedades similares en el sector (comparación de mercado), y estimó su valor comercial actual en $60.000.000. El informe fue fundamentado y aprobado por el tribunal, conforme al procedimiento del artículo 483 CPC.

El tribunal embarga un inmueble que fue tasado en $60.000.000.

Primer remate (art. 499)

• El tribunal fija como precio base de subasta los 2/3 de la tasación, es decir, $40.000.000.

• No se presentan postores.

¿Qué puede hacer el acreedor?

Tiene dos opciones:

1. Solicitar la adjudicación del bien por $40.000.000 (2/3 del avalúo).

2. Solicitar la reducción del avalúo, hasta un máximo de 1/3, es decir, el nuevo avalúo podría llegar a $40.000.000, y el nuevo precio de remate sería $26.666.666 (2/3 de $40 millones).

El banco opta por la reducción del avalúo al mínimo permitido: $40.000.000.

Segundo remate (art. 500)

• El tribunal ordena el remate con base en los 2/3 del nuevo avalúo: $26.666.666.

• Tampoco se presentan postores.

¿Qué puede hacer el acreedor ahora?

Tiene tres opciones:

1. Adjudicarse el inmueble por los $26.666.666.

2. Solicitar un tercer remate con precio base libre, designado por el tribunal (podría ser inferior incluso a los 2/3 anteriores).

3. Solicitar la entrega del bien en prenda pretoria.

El banco opta por la tercera opción: prenda pretoria.

Respuesta del deudor (art. 501)

El deudor, enterado de que el banco quiere administrar su inmueble en prenda pretoria, pide al tribunal un último remate.

¿Qué cambia en este remate?

• No habrá mínimo legal para las posturas, es decir, cualquier persona puede ofertar libremente.

• Este último intento puede atraer a compradores dispuestos a pagar un precio muy por debajo del valor inicial, pero se logra al menos convertir el bien en dinero.

Plazos y formalidades (art. 502)

Este nuevo remate se regirá por las reglas del artículo 489, pero los plazos para los avisos se reducen a la mitad (por ejemplo, si normalmente eran 30 días de aviso, ahora serán 15), salvo que hayan transcurrido más de tres meses desde el anterior remate fallido, en cuyo caso los plazos vuelven a su duración normal.