Tasación de los bienes en sentencia de remate

¿Qué es la realización de un bien raíz en un juicio ejecutivo?

En un juicio ejecutivo, si el deudor no paga voluntariamente lo adeudado, el tribunal puede ordenar la venta forzada de sus bienes, especialmente los bienes raíces (como casas, departamentos o terrenos), para pagar al acreedor. Este proceso es solemne y complejo, ya que el legislador chileno otorga especial protección a los inmuebles, exigiendo una serie de etapas y requisitos previos para su remate. El marco legal lo encontramos en los artículos 485 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Etapa de Tasación en la Ejecución Forzada de Bienes Raíces

¿Qué es la tasación?

La tasación es el primer paso formal para la venta forzada de un inmueble en un juicio ejecutivo. Consiste en determinar su valor económico, el cual servirá de base para fijar el precio mínimo del remate. El objetivo es evitar que el bien sea vendido por un precio irrisorio y proteger tanto al deudor como a otros acreedores.

1. Regla general: Avalúo fiscal como tasación

La norma básica del artículo 486 CPC establece que la tasación del bien raíz se presumirá equivalente al avalúo fiscal vigente, es decir, al valor asignado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para efectos del pago de la contribución territorial. Este avalúo es el que figura en el Rol de Avalúos que administra el SII.

Si se solicita nueva tasación, esta deberá practicarse por peritos nombrados conforme al artículo 414 CPC, y el nombramiento se realiza en una audiencia especial, en un plazo muy preciso.

Nombramiento de peritos según el artículo 414 CPC (en relación al 486 CPC)

Cuando el ejecutado solicita una nueva tasación del bien raíz (dentro de los 3 días desde la notificación del avalúo fiscal), la ley remite al procedimiento de designación de peritos establecido en el artículo 414 CPC.

El nombramiento de peritos debe hacerse en audiencia celebrada el segundo día hábil después de notificada la resolución que ordena la tasación. No se requiere nueva notificación a las partes para asistir a esta audiencia: la citación está implícita en la ley. Si las partes no concurren o no hay acuerdo sobre el perito, el tribunal lo nombra de oficio, respetando las reglas de imparcialidad (por ejemplo, no puede ser funcionario judicial).

El tribunal puede adoptar una de tres decisiones, a su criterio:

1. Aprobar la tasación presentada por el perito.

2. Ordenar la rectificación de la tasación, ya sea:

   • Por el mismo perito, o

   • Por otro perito distinto.

   En este caso, el tribunal debe señalar expresamente los puntos específicos que deben corregirse en la tasación (por ejemplo: superficie, calidad de las construcciones, tasación de derechos sobre el inmueble, etc.).

3. Fijar el tribunal por sí mismo el justiprecio del bien raíz.

   Esto implica que el juez valora directamente el inmueble, sin necesidad de nuevo peritaje, en base a los antecedentes del proceso.

Ejemplo práctico

Pedro (acreedor) demandó a Juan (deudor) en juicio ejecutivo, y se decretó el embargo de una casa que Juan posee en la comuna de Ñuñoa. Pedro solicita la realización del inmueble embargado, es decir, que se remate para pagar la deuda.

Pedro acompaña al tribunal un certificado del SII, donde consta que el inmueble tiene un avalúo fiscal vigente de $100.000.000. Solicita que se tenga por aprobada la tasación con citación.

Juan, notificado del certificado, considera que el avalúo está sobrevalorado, porque la casa está deteriorada. Dentro de los 3 días desde la notificación, presenta un escrito solicitando nueva tasación.

El tribunal fija audiencia para el segundo día hábil después de la resolución que acogió la solicitud de nueva tasación, para designar al perito.

• En la audiencia:

• Pedro y Juan no llegan a acuerdo sobre quién será el tasador.

• El tribunal designa a un perito externo, no vinculado al tribunal, para asegurar su imparcialidad.

El perito visita la casa, evalúa sus características (estado de conservación, ubicación, superficie), y concluye que su valor real de mercado es $75.000.000. El informe es entregado al tribunal.

El tribunal pone el informe en conocimiento de las partes. Juan no se opone, pero Pedro considera que el valor es demasiado bajo. Pedro presenta una impugnación dentro del plazo de 3 días, cuestionando los fundamentos técnicos del perito.

Se da traslado a Juan por 3 días para responder a la impugnación de Pedro. Juan no responde (deja vencer el plazo). Transcurridos los plazos, haya o no se haya evacuado el traslado, el tribunal debe resolver.

En este caso, el tribunal ordena al mismo perito que rectifique el informe, indicando que debe considerar el valor del terreno por separado.

El perito realiza la rectificación, y determina un nuevo valor: $80.000.000.

Según el artículo 487, esta rectificación se tendrá por aprobada automáticamente, sin admitir nuevos reclamos.

Finalmente, el inmueble queda tasado en $80.000.000, valor que será la base para fijar el precio mínimo en el remate (no puede ser inferior a los 2/3 de ese valor, es decir, $53.333.333).

Recuerda los plazos:

• 3 días para objetar el avalúo fiscal.
• 2º día hábil para designar al perito.
• 3 días para impugnar el informe del perito.
• 3 días de traslado a la contraparte.

Recuerda las etapas:

1) Presentación del certificado de avalúo fiscal (SII)
→ El ejecutante presenta el certificado ante el tribunal.
→ Solicita que se tenga por aprobado con citación.
(Sin plazo determinado; lo inicia el ejecutante)

2) Objeción del ejecutado
→ El ejecutado puede oponerse al avalúo fiscal.
→ Debe pedir nueva tasación.
Plazo: 3 días desde la notificación del certificado.
Artículo 486 CPC.

3) Audiencia para designar perito tasador
→ El tribunal cita a las partes.
→ Se celebra la audiencia el 2º día hábil desde la resolución que ordena la tasación.
→ Si no hay acuerdo, el tribunal nombra al perito.
Artículo 414 CPC, aplicado por remisión del 486.

4) Informe del perito
→ El perito visita el inmueble, lo evalúa y presenta su informe al tribunal.
→ El informe se notifica a las partes.
(No hay plazo específico en la ley para la entrega)

5) Impugnación del informe del perito
→ Las partes pueden impugnar el informe.
Plazo: 3 días desde la notificación.
Artículo 487 CPC.

6) Traslado de la impugnación a la contraparte
→ El tribunal da traslado a la otra parte.
Plazo: 3 días para responder.
Artículo 487 CPC.

7) Resolución del tribunal
→ Aunque no se haya evacuado el traslado, el tribunal debe resolver.
Puede:
✔ Aprobar la tasación.
✔ Ordenar que se rectifique (por el mismo u otro perito).
✔ Fijar por sí mismo el justiprecio del bien.

Artículo 487 CPC.
Resolución inapelable.

8) Rectificación (si procede)
→ El tribunal indica los puntos que deben corregirse.
→ Presentada la rectificación, se entiende aprobada.
No se aceptan nuevos reclamos.
Artículo 487 CPC, inciso final.